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日資在中國活動有很長時間，並不輕易下手，一旦中國出現危機
，他們就可以把合作夥伴的資源全部拿到手裡。經歷過房地產泡
沫演變成“失去十年”的日資財團，在當下中國持續的調控下，
似乎把眼球瞄向了國內的商業地產。

近日，杉杉集團宣佈，將與日本財團伊藤忠商事聯合建造浙江第
一高樓“寧波中心”。同一日，杉杉集團與日本三井不動產株式
會社共同開發的寧波杉井奧特萊斯商業廣場正式開業。

而此前不久，三井不動產還在廣州正式宣佈成立子公司，子公司
以資本金3000萬日元、員工六人開始啟動。成立之時三井宣稱，
主要是方便能獲得華南地區更多的商業機會為目標。事實上，沒
過多久，三井就與深圳星河集團進行了商業地產方面的合作。

眾所周知，受地產調控影響，國內傳統的住宅開發商紛紛湧向商
業地產，而日資企業的來襲仿佛也看好前景。就此，觀點地產新
媒體專訪了對日本經濟、日資企業有深入研究的中國社會科學院
全國日本經濟學會理事白益民。

著有暢銷書《三井帝國在行動》的白益民認為，三井不動產和伊
藤忠商事在國內地產方面的佈局，其實是日資企業對話投資戰略
的轉型。以前他們主要是投資製造業，很大的原因是中國的勞動
力成本。現在製造業的投資已經飽和，所以他們選擇了向服務業
，包括金融、商業地產這個方向走。

國內普遍有擔憂中國會出現日本式的地產泡沫，不過，在白益民
看來，由於中國的錢沒有出去擴張，也出不去，所以導致中國地
產價格不會出現像日本那樣的大幅度變化。

以下為觀點地產新媒體對白益民先生的採訪實錄：

觀點地產新媒體：我們最近看到三井不動產在廣州成立了子公司
，包括跟深圳的房地產企業在商業地產方面也有合作，您對三井
有過深入的研究，是如何看待它的這些佈局呢？

白益民：我之前有關注到三井不動產和杉杉集團做了一個奧特萊
斯的專案。基本上三井不動產在中國主要的動作是針對商業地產
，他們不會介入直接參與中國的房地產。

但日本的企業基本上是圍繞著商業為主體來運作的，然後通過商
業反過來控制產業，同時它背後也是和金融結合在一起。這種商
業地產佈局，其實也是為其整個進入中國市場做基點。

我們知道，在華的日資企業現在有一萬多家，很多都是這種合資
、合作方式，但獨資也越來越多了。最開始日本企業進入中國的
目的是利用中國的勞動力資源，然後把日本的技術、工廠一些東
西搬過來，因為日本不光是在中國經營企業，另外它和臺灣企業
關係密切，臺灣在中國有很多的企業，特別是電子型的企業。

它原來的戰略是利用中國的人力資源，然後加工組裝，再把產品
賣到全球各地，對中國市場本身內需這方面並不是最主要的，之
前過去的20年它在中國的投資主要是全球化分工，利用了中國的
勞動力。

那麼，現在競爭已經不是簡單看到的產品競爭了，現在是管道競
爭。而且，日本更加注重在中國市場的銷售，因為它在中國的生
產能力很大，全球很多地方經濟不景氣，而中國是一個更大的市
場。

但現在它在中國有一些瓶頸，就是生產企業都要通過一些其他的
管道才能進入到市場裡面，比如說國美電器，有很多的電子類產
品，另外有很多的產品都需要中國的這些管道商、代理商。

因為日本的產品滲透到中國各個方面，包括紡織品有很多都是日
本的面料在中國加工的。就是它實際上是站在了後臺，有很多東
西實際上是貼的中國標籤，但有很多都是日本提供零部件組裝的
。

另外，其實現在從戰略角度來講，日資企業的競爭如果是在管道
這一塊，就是針對消費者終端把握了以後，整個鏈條就打通了，
因為它的原料供應，包括它在中國的生產體系有了，物流體系都
做得很好，這些生產物流體系都做好後，那麼，下一步最主要的
就是消費的物流體系，管道體系和它的消費終端。

所以，也就是說日資在製造業上的投資已經飽和了，現在主要是
向服務業，包括金融、商業地產這個方向走。因此，日本對華投
資的格局已經轉變過來了。

最後，不光是三井不動產，在產品銷售終端方面他們可能都越來
越重視，而且在加快這方面的投資，其實商業地產方面，也等於
是他們在中國建商圈的一個套路。

觀點地產新媒體：三井現在加大在中國商業地產的佈局，但現在
國內做商業方面的也非常多，據您的觀察，它的優勢是什麼呢？

白益民：三井不動產一般都是帶著合作夥伴一起來投資的，比如
它和杉杉的合作，實際上是借助中國杉杉在全國的管道。另外，
不光是不動產，好像和伊藤忠商事也是連在一起，在杉杉那個專
案也有伊藤忠，因為伊藤忠是和杉杉捆綁在一起了，後來三井不
動產就加入進來。

所以，它投資一般都是尋找合作夥伴，中國企業一般都是獨資，
都是想自己當老大，而日資企業一般投資都是把上下游連接起來
，然後再掌握整個盤子。

另外，三井不動產本身的資本金是很大的，三井實際上是跟很多
的企業都有關連，中國的企業都比較孤立。三井不動產背後的很
多持股方都是金融機構，所以，表面上看是商業資本，但是背後
是金融資本。

而中國的企業都是商業、產業和金融是分離的，搞商業就搞商業
，搞產業的就搞產業，搞金融就搞金融，他們之間沒有持股關係
。實際上要分析三井不動產的股權結構的話，很多都是大型金融
機構，所以要擴張的話就不缺彈藥。

特別是在危機來的時候，很多企業都會低價把手裡的東西轉出去
，它就可以借此接過來。很多企業，像當初中日合資的一些企業
，在1997年東南亞金融危機，中國後來工人下崗，國企改革，那
時候很多都變成日本獨資企業。

而目前中國的經濟，包括地產方面，有很多的危機已經顯現出來
了，這正是他們下手的時候。日資在中國活動有很長時間，並不
輕易下手，一旦中國出現危機，他們就可以把合作夥伴的資源全
部拿到手裡。

觀點地產新媒體：我們觀察到，一邊是三井在加大中國的佈局，
但另一個日本的房地產企業森大廈，它去年年底把上海非常知名
的環球金融中心進行了出售。兩種不同的行為，您怎樣看待？

白益民：這兩個是不一樣，森大廈做的是樓盤，實際上是做物業
投資，而三井不動產搞的是商業投資，這是兩個概念。物業為什
麼要賣掉，因為已經分析出了中國地產有泡沫，想急於脫手獲得
現金獲利出局。但是，三井不動產整個體系是跟三井財團捆綁在
一起的，森大廈那些全部是搞地產的公司，和這種財團體系公司
的做法、戰略方向是不一樣的。森大廈有點像美國式企業，反正
就是獲利走人，主要是賺取利潤差價。

像三井不動產這種財團式的公司主要是做長期佈局，吃的是長期
收益，並不是靠房地產漲跌來獲取收益，而是靠商業方面長期流
水式來獲取利益，並不是簡單的投資將來賣掉。商業地產不是經
營買賣，它可能是長期持有的，這是兩個不同的概念。

觀點地產新媒體：目前中國的地產行業，無論是住宅還是商業，
大家也在討論會不會步入日本房地產沒落的十年，您覺得這個可
能性大嗎？

白益民：我覺得中國房地產本身的泡沫跟日本還不一樣，日本有
強有力的經濟體支撐，當時日本的泡沫是怎麼出來的呢？實際上
它向海外擴張的時候把大量的資金轉移到海外了，當時日元升值
，升值以後日元更值錢了。日元值錢以後回過頭去海外收購大量
資產，也就是有錢可以向海外擴張，而不需要在內部賺錢了。實
際上這並不是泡沫，是日本借機把高價的日元換成美元以後，進
行海外擴張用去了，所以把國內的經濟壓下來了。當時它的錢出
不去的時候，全都堆在日本了，然後把整個房價給抬起來了。

中國現在是什麼問題呢？中國現在是錢並沒有出去擴張，也出不
去，都給堵死了。然後，在這種情況下，國內的游資往哪放，你
說會一下垮下來嗎？它也無法垮下來，因為錢總得有地方放，不
然放在銀行也不妥，這些人不著急把錢撤出來，有很多房地產商
現在還扛著。

一個是前面賺到錢了，一個是現在錢也沒地方放，他們就去炒黃
金。所以，很多房地產商都在扛著呢，我不認為中國房地產價格
會出現像日本那樣的大幅度變化，因為錢出不去。

另一方面，中國的銀行已經有意識去清理債務，但是一清理中國
的銀行也死了，目前中國的房地產已經把銀行給綁死了。

中國前段時間有點瘋狂的在發展房地產，現在我認為有很多在建
或者計畫在建的專案已經擱淺了，基本上是這種形勢。

觀點地產新媒體：今年以來我們看境外的機構，標普、惠譽一直
在唱空中國，包括銀行業、房地產業以及金融方面。就國際機構
唱空中國經濟的不確定性，我們該如何應對？

白益民：實際上我的看法是，第一，借這次外資唱空中國、外資
出逃，中國的金融資本應該儘快接管中國的產業。我們實際上是
被美國那些搞經濟的人左右了了大腦，他們給我們灌輸的思想是
金融和產業要分離，不然的話金融會有風險，如果不分離就會有
風險。實際上這是華爾街的想法，是那種游資的想法，他們才會
去搞這種產業和金融分離的事情。

但是在日本，產業、金融和商業是結合在一起的，金融公司是可
以持有產業公司股權的，但是在中國是不行的，是學了美國那些
東西以後制定法律不允許金融公司持有產業公司的股權。

所以，應該借這次外資撤出中國的時候，金融公司手中這些沒地
方放的錢不要再放到房地產了，而是進入中國的產業，就是高端
製造業，特別是像裝備製造業。

在外資撤出的時候中國應該儘快的把自己的產業整合起來，利用
金融資本對這個產業資本和創業資本進行整合，然後排擠外資，
把被外資拿走的這些原來產生利潤的東西拿回到自己手裡，把外
資排擠出去。

像日本當初就把外資排擠出去以後，就形成了內部資本的迴圈，
然後獲得了更多的利潤。因為，我們現在只獲得了加工的利潤，
把中間物流的利潤，還有很多其他利潤都讓給外資了。如果外資
撤了，我們應該讓自己的金融資本，包括民間資本。

其實，讓這些民間資本形成合力，讓民間資本發展起來去接管這
種產業，然後把外資排擠出去，這才是我們的應對之策。

觀點地產新媒體：具體到房地產領域和地方債的問題，從日本的
經驗中，有哪些可以學習的？您對此的建議呢？

白益民：日本自從泡沫被擠出來以後，房地產基本上就平穩了。
大家的心態都平穩了，自然這個價格就穩定了。當初價格能跌到
三分之一，就是最高點的三分之一，後來又回到二分之一，基本
上在泡沫二分之一的價格中平穩這麼多年了。所以，我覺得它已
經是很成熟了。

所以，中國現在即使有泡沫，有可能會在未來一段時間會出現下
跌，我覺得沒有必要故意的去調控，應該是讓市場發揮作用，然
後它會再回到一個平衡點。一般中國的調控很多用的是行政手段
，日本沒有用這種限購什麼手段。

我覺得行政手段還可以繼續再變化。比如說如果在跌了，限購這
一塊就可能放鬆一點。中國可以利用無論是行政手段，還是金融
手段，利用這種組合拳對房地產進行調控，避免出現大的起伏我
覺得是最主要的，這是中國未來要注意的。

同時，房地產下跌從另外一個角度來說是利益的重新分配，也就
是前一段時間房地產商圈錢太厲害了，老百姓真正買房的人實際
上交了不少的錢給他們，現在也應該讓他們吐出一些了。

之後讓他們平衡到一個點，這樣對社會各方面的穩定都有幫助。
我認為這一塊實際上也不用太擔憂，不要讓房地產手上有幾張牌
可打，我覺得房地產是可以調控住的，但是受控的範圍要把它做
好。

但是，絕對不能夠輕易的清理債務，一清理債務產業鏈一破碎就
會出現大的危機了。

銀行資本現在和房地產債務之間的關係不能隨意清理，在日本當
初即使出現了大的危機，在有泡沫和房地產暴跌的時候，因為都
是財團關聯的企業投資的很多，政府也沒有去隨意的清理債務，
一旦清理當時日本就會出現大的問題。

因此，當初他們是金融和產業捆綁在一起的，他們沒有進行清理
，慢慢就讓自身進行不斷的消化。

最後，我的建議是不要實施西方式、外科式、手術式的治療，要
用中醫調理的方式。西方外科手術式的治療和化療，揭掉癌症的
器官，進行輻射雖然可能當時讓病人感覺又活了幾天，但人肯定
是死定了。但是，中醫治療有可能會化解，利用激發自身的抵抗
力來化解這個癌症細胞，最後還有可能活。

 白益民（觀點地產網） 2011-10-14