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標準普爾上周決定將中國房地產產業評等從「穩定」下調到「負

面」，並認為在未來半年到一年內，可能下調評等。此前，另一

家國際信評機構穆迪已下調了對大陸房地產企業的評等。美國《

華爾街日報》也認為，「中國房地產泡沫開始洩氣了」。由此三

個值得關注的問題：

一、如果大陸有泡沫，而且破了，會產生什麼影響？

二、大陸房市到底有沒有泡沫？

三、如果有，什麼時候或在什麼條件下會被戳破？

先看第一個，近年來大陸城市房價高升，除因大量人口流入外，

更有大量資金湧入。房價所反映的，已不是購屋者的負擔能力，

而是外來資金的投資偏好。這種由房地產投資作為火車頭帶動的

經濟繁榮，一旦停止，可預期會出現的效應是：

一、大陸地方政府的財政很快會出現危機，因為長期以來，賣地

收入與地產商繳付的稅款是最主要來源。來源一旦萎縮，財政收

入頓減，地方基建就要停擺；

二、房地產作為火車頭產業，火車頭熄火，上游的鋼筋水泥，中

游的工人就業，下游的仲介、金融、家具家電，全都失去動力，

衝擊百業；

三、地產從來就是中國人的財富儲存工具，一旦房價下跌，意味

財富蒸發，社會消費能力將大為縮水；

四、通過金融產業鏈，作為銀行貸款主要抵押品的房地產價格下

跌，也意味整個社會信貸能力的收縮，並可能誘發金融危機。

以上，是對大陸經濟本身的影響。由於中國現在也是拉動全球經

濟的主要火車頭，如果大陸經濟著陸，不管是軟著陸還是硬著陸

，當然也會衝擊到它對包括台灣在內的全球需求，也會影響到包

括台灣在內的全球對它的投資。所以，標普及穆迪等信評機構對

大陸房地產評等的調降，不但要注意它的微觀意義，也要關切它

的宏觀效應。

其次，大陸房市到底有沒有泡沫？泡沫，總是在它破滅之後，才

知道它是一個泡沫。儘管如此，人們還是可以從泡沫發展的邏輯

，經由對現象的觀察，做出某種程度的判斷。

大陸大中城市近年來的空屋現象相當普遍；空屋如果沒人買，房

價就會下跌，但房價不跌，說明是有人買，但是買了不住。這即

是投資或投機需求，且往往有追高的現象。房價愈漲愈買，然後

經由信貸機制，愈買愈漲。一旦進入了這個過程，就意味著泡沫

化開始了；泡沫化一旦開始，不到破滅，就不會終止。

這就是第三個問題了，大陸的房市泡沫，什麼時候或在什麼條件

下會被戳破？理論上，是在投資或投機需求難以為繼時，泡沫的

膨脹達到了極限，也就是到達隨時可破的臨界點了。這時，只需

要一根稻草就行了。

對房市的投資或投機需求，在兩種情況下，會難以為繼。

第一，通過信貸機制，把整整一代人的購買力全都吸光，甚至還

透支時，就接近難以為繼了；

第二，政府基於政策需要，開始收緊貨幣政策時，此一需求被約

制，也難以為繼。

目前的形勢是兩種情況都已存在，而且都朝不利於泡沫的方向發

展，尤其是後者。

也許大陸政策當局也擔心房價下跌的負面影響，但消費者物價持

續上升，讓貨幣政策的選擇空間很小。當存款準備金率一再上調

，對控制通貨膨脹顯得力不從心的時候，升息就成了最後唯一的

選擇。

最後一根稻草也可能來自國際。美國的二度量化寬鬆（QE2）6月

底結束後，如果不再持續新的QE，或美國的舉債上限無法即時上

調，以致面臨技術違約…

標普和穆迪，這一次，恐怕是很不願意再被大家譏為事後諸葛亮

了。

【經濟日報╱社論】 2011.06.22